Fundos imobiliários são uma boa opção de investimento?

Mesmo em um cenário de juros elevados, em que grande parte dos investidores opta pela segurança da renda fixa, o investimento em FIIs é uma opção de médio e longo prazo para quem busca uma renda mensal adicional e um portfólio mais diversificado e resiliente. Abreviação para Fundo de Investimento Imobiliário, trata-se de um tipo de investimento para quem quer apostar no mercado imobiliário sem a necessidade de adquirir um imóvel físico. Na prática, esse tipo de fundo permite viver com a renda de aluguéis sem ter que comprar um imóvel ou se preocupar com custos de condomínio, reformas e IPTU. Outros pontos que chamam a atenção é que esses fundos são obrigados por lei a distribuir 95% do resultado líquido das suas operações, uma opção para quem quer incrementar a renda mensal. Além disso, os rendimentos desse tipo de investimento são isentos de imposto de renda.

Na hora de escolher, é possível optar pelos chamados fundos de tijolos, que investem em ativos reais, como shopping centers, galpões logísticos, complexos hoteleiros e prédios de escritórios; fundos de papel, que compram títulos ligados ao mercado imobiliário; e os fundos híbridos, que mesclam papéis do segmento imobiliário (como fundos imobiliários e CRIs) e investimentos diretos em imóveis. Outro ponto de atenção é a classificação do chamado potencial de retorno. Com retorno, em geral, superior às opções tradicionais de renda fixa e resultados mais previsíveis do que os das empresas listadas na Bolsa, os FIIs de papel podem ser classificados em high grade e high yield. Os fundos high grade são os considerados de baixo risco, mas com baixo retorno esperado. Já os high yield são os investimentos considerados de alto risco e com retorno esperado elevado.

O Hectare (HCTR11) é um fundo de papel que se encaixa nessa última categoria. Um dos pioneiros no mercado de high yield, o Fundo Imobiliário Hectare CE foi constituído em setembro de 2018 e suas cotas são negociadas com o ticker HCTR11 na B3. Um dos seus diferenciais é o fato de mirar uma maior rentabilidade por meio da exposição a segmentos diversos e operações de estrutura mais complexa. Sua atuação é marcada principalmente pelo investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e outros títulos de crédito.

“FIIs de papel como o HCTR11 têm maior liquidez de mercado e não sofrem com as taxas de vacância, algo que costuma impactar os FIIs de tijolo, mas estão expostos ao risco de inadimplência das operações em carteira”, explica Lucas Elmor, sócio e diretor de gestão da Hectare Capital. “Além disso, o fundo entregou o maior volume acumulado de dividendos entre os FIIs que compõem o IFIX desde julho de 2019 e está por trás da recente alta do índice”. Em 2022, o HCTR foi considerado o melhor fundo de papel em ranking elaborado pelo Infomoney-Ibmec de Melhores Fundos. O levantamento analisa os rendimentos ajustados ao risco dos fundos disponíveis no mercado brasileiro em um período de três anos.

Uma opção de investimento em expansão no país

Hoje, o Brasil conta com mais de 400 Fundos Imobiliários registrados na B3, com um patrimônio total estimado em R$ 80 bilhões. É também a B3 que criou o IFIX – Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, que tem como objetivo ser o indicador do desempenho médio das cotações desses fundos negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado na instituição. 

Para investir em FIIs, o interessado precisar ter uma conta ativa em uma corretora de valores, transferir recursos para essa conta e escolher o(s) fundo(s) que mais se adequa(m) ao seu perfil. “Qualquer pessoa pode investir em FIIs, mas é importante pesquisar o perfil de cada tipo de investimento, que precisa estar em linha com os objetivos e preferências do investidor”, reforça Elmor. Outro ponto importante, segundo o executivo, é buscar informações em fontes confiáveis. “Hoje em dia vemos uma infinidade de sites, canais e influenciadores com dicas de investimento aparentemente infalíveis. Cabe ao interessado estar atento a possíveis armadilhas e opiniões enviesadas”, explica.

Os recursos captados pelos fundos imobiliários por meio da emissão de cotas podem ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, prontos ou em construção, comerciais ou residenciais. Outra opção é a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao segmento imobiliário, como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), além de ações de companhias do setor imobiliário, entre outras opções.

“Todo FII conta com um regulamento que determina a política de investimento do fundo, garantindo a transparência para o investidor”, destaca Elmor. Essa política orienta todas as tomadas de decisão do FII, como o investimento apenas em imóveis prontos destinados ao aluguel de salas comerciais; imóveis prontos em geral ou em construção, que poderão ser alugados ou vendidos, entre outros. A renda do fundo vem da locação, venda ou arrendamento dos imóveis adquiridos. Caso o fundo opte por aplicar em títulos e valores mobiliários, a renda será originada a partir dos rendimentos distribuídos pelos ativos ou pela diferença entre o preço de compra e venda. “Independentemente do formato, em geral, os rendimentos do FII são distribuídos periodicamente aos seus cotistas”, conclui o executivo.