Daniel Gava à frente da proptech líder Rooftop

A Rooftop criada por Daniel Gava e Neder Izaac, tem seu modelo de negócio focado unicamente no proprietário de imóvel residencial, tendo como principal objetivo atender proprietários de imóveis em situação de necessidade financeira. A startup desenvolveu uma linha de negócios, chamada Rooftop InCasa, que converte o proprietário do imóvel em inquilino e oferece a possibilidade de recompra do imóvel pelo antigo dono por um valor pré-acordado em até 30 meses. Durante o período de locação, caso uma terceira pessoa venha a ofertar um montante superior ao valor combinado pela recompra do imóvel, o proprietário “original” pode optar a seu exclusivo critério por aceitar essa nova oferta vinda do mercado e ainda ficar com toda a diferença entre os valores. “Se trata de uma transação genuinamente imobiliária para destravar de forma saudável o patrimônio de proprietários de imóveis permitindo que todos possam se reorganizar financeiramente sem correr o risco de ter que se desfazer do imóvel. O produto atende desde proprietários que necessitam de recursos para empreender até aqueles que estão em situações de seu imóvel retomado por bancos ou pela Justiça”, revela Daniel Gava, idealizador e CEO da Rooftop. Em 2022, mais de 1.000 famílias foram atendidas pela Rooftop e 70% delas recompraram ou optaram por aceitar uma nova oferta vinda do mercado, embolsando a diferença.

Daniel, como surgiu a ideia de criar a Rooftop e como vocês desenvolveram esse modelo de negócios único no mercado imobiliário brasileiro?

No início de 2020, eu tive vontade de voltar ao empreendedorismo, para atuar dentro dos segmentos que mais me interessam: direito, tecnologia, mercado de capitais e mercado imobiliário. De início, convidei Neder, meu sócio, e fundamos a Rooftop, como uma “casa” de soluções imobiliárias inteligentes, com foco no mercado imobiliário de ativos residenciais problemáticos.

O mercado de ativos estressados é dominado por grandes gestoras de fundos/investimentos tanto no exterior como no Brasil. Um dos maiores players estrangeiros é a Blackstone (maior proprietária de imóveis do planeta). Enquanto, no Brasil, temos o exemplo da Enforce, do banco BTG.

O mercado, desde 2012, com a rápida ascensão do uso de tecnologia e inauguração dos grandes portais imobiliários, deu vazão à insumos e matéria-prima para a produção de novos modelos de negócio, como a Rooftop.

A partir de uma análise do cenário brasileiro, identifiquei uma oportunidade no país. O Brasil é um país estressado por natureza, com mais da metade da população com algum tipo de pendência financeira ou restrição. Cada vez mais, com a força das instituições financeiras querendo aumentar constantemente o volume de crédito imobiliário no Brasil, é natural que os problemas relacionados à inadimplência de contratos de empréstimos com garantia imobiliária e financiamentos imobiliários cresçam na mesma velocidade que as carteiras de crédito. Ou seja, quanto mais financiamentos e empréstimos acontecem, mais problemas relacionados a esse setor começam a existir no mercado. E toda essa produção de crédito e problemas financeiros são matéria-prima para a Rooftop poder entrar com suas soluções imobiliárias criativas, para ajudar o brasileiro na conquista do seu lar.

Qual é a principal proposta de valor da Rooftop InCasa para os proprietários de imóveis em situação de necessidade financeira?

Nossa proposta de valor é clara para todas as partes que estão relacionadas ao produto da Rooftop. Somos um agente neutralizador da relação entre a instituição financeira e o proprietário em situação de necessidade financeira. Queremos gerar valor para a instituição financeira, proprietário e, consequentemente a Rooftop, que cumpre sua razão de existir. É uma relação ganha – ganha, premissas básicas de produtos vencedores.

Como funciona o processo do Rooftop Incasa, com conversão de proprietários de imóveis em inquilinos e qual é a garantia que vocês oferecem aos proprietários para que eles possam recomprar seus imóveis em até 30 meses?

O programa Rooftop InCasa é uma solução que permite aos proprietários de imóveis, tanto quitados quanto financiados, que não têm acesso a bancos ou capital, se tornarem inquilinos do próprio imóvel e terem a opção de recomprá-lo em até 30 meses. Com o programa, o proprietário recebe um valor à vista com base no valor do imóvel, que pode ser utilizado para quitar dívidas ou tirar um sonho do papel, proporcionando alívio financeiro imediato e a oportunidade de se reorganizar financeiramente.

Durante a negociação, é estabelecido junto ao ex-proprietário o valor de recompra do imóvel, que é congelado até o final do período de locação. O programa oferece também uma cláusula de proteção, caso o proprietário não queira ou não possa recomprar o imóvel, essa cláusula é acionada e a equipe do Programa InCasa irá se empenhar em obter a melhor oferta para o imóvel e repassar a diferença ao proprietário.

Como vocês garantem a satisfação do cliente em um mercado tão competitivo e dinâmico como o imobiliário?

A satisfação do cliente é garantida por meio da transparência em todo o processo do Programa InCasa. Desde o início, tudo está claro e previsto em contrato, estabelecendo uma relação em que todas as partes saem ganhando. Um exemplo disso é que, caso o imóvel receba uma oferta de mercado maior do que o valor pago pela Rooftop, essa diferença é diretamente repassada ao cliente. Essa transparência assegura que o cliente esteja ciente de todas as possibilidades e benefícios do programa.

Além disso, o Programa InCasa oferece acompanhamento financeiro personalizado, com planejadores financeiros altamente qualificados que fornecem aconselhamento individualizado e orientações trimestrais. Isso permite que o proprietário tome decisões financeiras mais informadas e estratégicas ao longo do programa, garantindo que esteja no caminho certo para recomprar seu imóvel no prazo de até 30 meses.

Quais são os critérios que vocês utilizam para selecionar os proprietários de imóveis que podem participar do programa Rooftop InCasa?

O programa atende pessoas com imóveis com avaliação superior a R$400 mil em todas as capitais do país e cidades acima de 200 mil habitantes no Sudeste. O volume negociado atual é de R$100 milhões e a expectativa é de que chegue a R$ 250 milhões até o fim de 2023.

De que forma vocês garantem a transparência e a ética nos negócios da Rooftop InCasa?

A transparência e a ética nos negócios são garantidas pela Rooftop InCasa de várias maneiras. Desde a negociação inicial, o cliente já sabe qual é o valor de avaliação do imóvel, o aluguel e define o prazo para a recompra, estabelecendo expectativas claras desde o início. Além disso, incluímos cláusulas específicas no contrato que garantem o direito de primeira oferta para o inquilino do imóvel, assegurando que não haverá possibilidade de um terceiro adquirir o imóvel antes que o cliente se posicione.

Outro aspecto que reforça a transparência é o suporte oferecido pela Rooftop InCasa, que disponibiliza planejadores financeiros para auxiliar o inquilino durante todo o período do contrato. Esse suporte visa ajudar o cliente a tomar decisões financeiras mais informadas e estratégicas, com o objetivo de possibilitar a recompra do imóvel ao final do programa.

Quais são os principais desafios que a Rooftop enfrenta no mercado imobiliário brasileiro e como vocês planejam superá-los?

O período pandêmico, do ponto de vista de retomada de imóvel, ele sofreu uma paralização. Aconteceu um comando topdown da diretoria executiva dos bancos de não consolidar a propriedade no Brasil. Então, tem uma represa de imóveis hoje, por exemplo, na Caixa Econômica Federal que tem 80% do mercado de crédito imobiliário para serem retomados. A Rooftop enxerga que vai ter uma aceleração de retomada a partir deste ano. Ainda não sabemos como isso vai se comportar com a gestão do novo Governo, mas de fato, os bancos têm uma carteira de retomada muito alta. Isso se dá tanto com a pandemia quanto com o próprio aumento das carteiras de crédito imobiliário que os bancos financiaram nos últimos anos, muito mais imóveis do que no passado (quando a carteira sobe, sobe problema tb). Nosso principal desafio, portanto, é fazer com que as pessoas conheçam a Rooftop para conseguir ajudar o maior número de proprietários com dificuldades a se organizarem financeiramente.

Como a Rooftop trabalha em parceria com bancos e outras empresas do setor financeiro para originar potenciais clientes e expandir seu negócio?

A parceria com os bancos e fintechs foi uma importante iniciativa que contribuiu para o sucesso do programa “InCasa” no primeiro trimestre de 2023. Elas permitiram que a empresa fosse inserida nos aplicativos e guias de renegociação de crédito imobiliário dos bancos como uma alternativa para clientes que buscam formas de renegociar suas dívidas imobiliárias. Hoje mais de 35% no volume de negócio da empresa vem das parcerias com bancos.

Fale um pouco mais da captação de seus veículos de investimentos com investidores institucionais e profissionais.

A Rooftop possui dois fundos imobiliários que realizam as compras de imóveis: o ROOF11, listado na B3, mas fechado para investidores externos, e um segundo fundo, que não é listado e prevê alocar R$ 200 milhões até o final de 2023.

O primeiro fundo imobiliário foi levantado em 2021 para adquirir as propriedades em volume escalável, com a participação de grandes investidores institucionais e profissionais como a XP Asset, Lakewood, Prada Assessoria, Blue Macaw, Hélio Rotenberg (Positivo Tecnologia), Nexos e Omni Banco. Já o segundo fundo de investimento foi levantado por meio de Sociedade de Propósito Específico (SPE), em 2022, e não é listado em bolsa.

Como vocês avaliam o potencial de crescimento do mercado imobiliário brasileiro nos próximos anos e de que forma a Rooftop pode se beneficiar dessa tendência?

Enxergamos que há oportunidades de muito avanço tecnológico para acontecer no mercado imobiliário. Assim como a digitalização dos cartórios, algumas medidas desburocratizam o setor, aumentam a segurança jurídica, dão mais agilidade aos processos, diminuem a peregrinação e aumentam a transparência, reduzindo riscos da operação e principalmente diminuindo custos.

Por sermos uma empresa bem-informada sobre as inovações e de olho em tendências de fora, acreditamos que poderemos nos beneficiar com tudo o que envolve o desenvolvimento do setor e que vai nos possibilitar, consequentemente, aprimorar cada vez mais nossos produtos e serviços oferecidos.

Quais são as perspectivas da Rooftop para o futuro e quais são os principais objetivos de longo prazo da empresa?

A nossa meta para o longo prazo é adquirir 1000 imóveis pelo programa Rooftop InCasa até o ano de 2025, ajudando assim mil famílias. Temos como expectativa de volume negociado até o fim de 2023 o valor de R$250 milhões.