Flávio Pacelli analisa o emergente mercado FIIs

Fundo de Investimento Imobiliário (“FII”) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. O FII é constituído sob a forma de um condomínio fechado, sendo dividido em cotas, que representam parcelas ideais do seu patrimônio. O investidor pode adquirir cotas de um FII através da subscrição e integralização de cotas no mercado primário, ou através da aquisição de cotas no mercado secundário. Nas operações realizadas no mercado primário, os recursos utilizados pelo investidor para integralização das cotas são diretamente direcionados ao patrimônio do FII. Já nas operações no mercado secundário, um investidor adquire de outro investidor uma cota já emitida pelo FII. Os recursos captados pelos FIIs devem ser destinados a empreendimentos imobiliários. “Antes da pandemia tínhamos um cenário otimista, com vários fatores macroeconômicos e setorialmente impulsionando esse sentimento, como a aprovação de algumas reformas importantes: a da Previdência, do juro baixo e a saída de um grande período de recessão no país. Sendo assim, são dados que corroboravam com uma projeção de expansão no mercado imobiliário. Com os ativos entregando retornos atrativos frente a demais categorias e novos fundos chegando ao mercado como alternativa para os investidores brasileiros que estavam carentes de retorno”, diz Flávio Pacelli, Head de Fundos Imobiliários da RIVA Investimentos.

Flávio, como se encontrava o mercado de fundos imobiliários antes da pandemia?

Antes da pandemia tínhamos um cenário otimista, com vários fatores macroeconômicos e setorialmente impulsionando esse sentimento, como a aprovação de algumas reformas importantes: a da Previdência, do juro baixo e a saída de um grande período de recessão no país. Sendo assim, são dados que corroboravam com uma projeção de expansão no mercado imobiliário. Com os ativos entregando retornos atrativos frente a demais categorias e novos fundos chegando ao mercado como alternativa para os investidores brasileiros que estavam carentes de retorno.

Como avalia o mercado durante a pandemia?

Assim como todos os ativos no mercado financeiro, os fundos imobiliários também sofreram durante a pandemia. Podemos separar em dois momentos: o primeiro e mais crítico ocorreu nos meses de fevereiro e março de 2020, no auge das incertezas sobre o novo coronavírus, onde o mercado não conseguia entender a gravidade da situação, a letalidade do vírus e suas possíveis consequências. Na outra etapa já tínhamos um cenário mais claro com uma coordenação massiva dos governantes, provendo recursos e segurança para a população, como o auxílio emergencial aqui no Brasil, fazendo com que os investidores voltassem a procurar os fundos imobiliários. Numa análise um pouco mais profunda, setorialmente também tivemos diferenças. Os fundos de galpões logísticos saíram mais rápidos e mais fortes, enquanto os de shoppings centers e de edifícios comerciais demoraram para retornar aos patamares pré-crise.

Que regiões do Brasil estão fazendo a diferença nesse mercado?

O tradicional eixo Rio e São Paulo. As duas cidades concentram boa parte dos fundos de lajes corporativas, é natural que elas estejam em evidência. Porém, quando olhamos as categorias de galpões logísticos, CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários), shoppings centers e demais classes, vemos uma certa uniformidade nas regiões do país.

Como a tecnologia está atrelada a esse mercado?

A tecnologia está atrelada a todos os mercados e ao nosso dia a dia, desde pedir comida pelo celular até como investir melhor. Enxergamos a tecnologia melhorando tanto a vida do investidor quanto a dos gestores e empreendedores. No lado dos investidores, atualmente, consegue-se investir com uma facilidade enorme e com custos bem menores. Os aplicativos das corretoras estão cada vez mais simples e com uma variedade enorme de ativos. O que era antes complexo e demorado, como abrir uma conta e descobrir qual ativo alocar, hoje, basta ter um smartphone e internet. Atualmente, vemos drones sendo utilizados para acompanhamento de obras de grande porte, realidade virtual sendo empregada em reforças de edifícios corporativos. Não temos mais como separar as inovações tecnológicas do nosso dia a dia.

Esses fundos também são afetados pelas questões políticas em algum ponto?

Os fundos estão expostos aos riscos políticos indiretamente, ou seja, se as políticas fiscais do país caminham para um gasto maior, sem reforças, o risco Brasil se eleva e, consequentemente, os juros. Com o juro básico mais elevado, desfavorece o investimento em fundos imobiliários, bem como em vários outros ativos do mercado financeiro.

Quais as tendências que estão começando a ficar claras nesse mercado?

O mercado de fundos imobiliários evoluiu expressivamente nos últimos anos e algumas tendências estão se consolidando. Os fundos mais representativos da indústria são, atualmente, todos da categoria de “Gestão Ativa”, ou seja, o gestor trabalha para buscar retorno acima do mercado ativamente, em contraste aos fundos de gestão passiva que observamos num passado recente, onde a equipe de gestão simplesmente geria um ou poucos imóveis e sem grandes movimentos. Nessa linha, os fundos “mono-ativos/mono-inquilinos” ou com poucos imóveis estão caminhando para a extinção. O que vemos são fundos maiores, de gestoras renomadas e com um portfólio composto por vários imóveis. Uma tendência que está ganhando tração é a busca por explorar novos setores, na intenção de trazer diversificação e opções aos investidores, vemos gestores criando fundos imobiliários de terras agrícolas, residências familiares, varejo urbano, entre outros.

Tivemos bons retornos dos shoppings nos últimos anos. E agora, como esse setor fica no pós-Covid?

Os shoppings terão mais um teste de mercado pós-pandemia, tanto pelas questões sanitárias, quanto pela retomada da economia. A boa notícia é que os grandes shoppings centers do Brasil são bem diferentes do que em outros mercados, como nos EUA. Aqui temos os empreendimentos com um mix de serviços e lazer. Os proprietários e administradores dos imóveis terão que continuar evoluindo suas operações para serem úteis a sociedade, seja como hub para entrega de produtos ou para fazer uma academia em um ambiente seguro. Para finalizar, não podemos deixar de destacar que os bons shoppings são extremamente bem localizados e integrados a vida urbana de várias cidades, favorecendo a utilização para vários fins além da compra mecânica.

E a rede hoteleira?

Esse é outro setor que terá um desafio pós-pandemia. Após a liberação da circulação das pessoas de forma mais ampla, os hotéis deverão ter sua procura aumentada, mas não se sabe qual o grau de ocupação. Os empreendimentos voltados ao lazer deverão ser menos penalizados, uma vez que curtir uma praia não pode ser feito pelo Zoom. Já as reuniões de negócio e encontro empresariais poderão ser substituídos, em certas medidas, por encontros virtuais. Na nossa visão, será o setor que terá mais desafios em se reequilibrar.

O que é fundamental para os pequenos investidores que queiram investir nesse mercado?

Acreditamos que o principal ponto é entender que Fundos Imobiliários são ativos de renda variável e os investimentos na categoria devem ter objetivos de médio e longo prazo. Não podemos deixar de comentar a importância de o investidor estudar os riscos e as especificidades dos fundos imobiliários. Outra alternativa é contar com uma boa assessoria de investimentos que possa filtrar e buscar uma alocação em linha com os objetivos do investidor.

Vacância, inadimplência e crédito ainda trazem riscos para os fundos imobiliários?

Sim. Vacância, inadimplência e crédito sempre serão riscos inerentes aos fundos imobiliários. Existem formas de mitigar tais riscos, como fundo de reservas para se evitar inadimplência ou contratos atípicos para reduzir as chances de vacância, mas eliminar 100% desses riscos é impossível.

Quais são as perspectivas desse mercado para 2021?

A vacinação contra a Covid-19, bem como os esforços mundiais em vencermos uma das maiores crises sanitárias mundiais nos indica que o cenário daqui em diante será de retomada. A alta liquidez mundial aliada a uma forte demanda por commodities, nos indica que o Brasil pode se favorecer nesse ambiente, atraindo investimentos e recursos. Com uma economia em expansão, a demanda por imóveis dos mais variados tipos será ainda maior. Outro fator que impulsionará os Fundos Imobiliários é a manutenção dos juros em patamares baixos. Enquanto o juro real permanecer negativo ou muito baixo, os fundos imobiliários serão uma alternativa viável, de fácil acesso e diversificada para o investidor.