Leonardo Martins de Almeida: “É preciso ter muito conhecimento do setor”

Leonardo Martins de Almeida

O mercado de construções logísticas sai fortalecido da pandemia. A própria crise econômica – que levou donos de escritórios, galpões ou lojas a se desfazer de ativos para reforçar o caixa e evitar a negociação de dívidas – e o crescimento do e-commerce em mais de 70%, foram fatores que contribuíram para que a busca por galpões e condomínios logísticos desse um salto. Em 2020, as locações desses espaços tiveram um aumento de 134% entre janeiro e setembro, em relação a igual período de 2019. E, com a menor taxa de vacância já registrada pelo setor, a expectativa é que esse mercado continue crescendo em 2021. Só no primeiro semestre do ano passado, a quantidade de galpões alugados no Estado de São Paulo, por exemplo, foi equivalente a 76% do realizado em todo o ano de 2019. “A estratégia de venda de ativos imobiliários é uma alternativa vantajosa para empresas que precisam de caixa diante da crise que vivemos. E esse movimento deve continuar”, afirma o empresário Leonardo Martins de Almeida, CEO da Araguaia Empreendimentos, empresa especializada na construção de locação de galpões logísticos que viu a demanda por espaços dobrar durante a pandemia. A Araguaia Empreendimentos, empresa com mais de 10 anos, atua como referência em terceirização imobiliária por meio de aquisições, construção e locação de imóveis com foco em galpões, escritórios e condomínios logísticos em todo o território nacional.

Leonardo, como se encontra o seu mercado de atuação?

O mercado de galpões primeiro sofreu uma retração de 30% no início da pandemia, por conta do lockdown, mas a partir do meio do ano se recuperou e, impulsionado pelos setores de supermercados, farmácias e e-commerce segue em ritmo acelerado de crescimento.

No que o mercado de galpões logísticos tem sido afetado durante a crise ocasionada pelo novo coronavírus?

O que aconteceu é que houve um movimento, uma migração de demanda de uns setores para outros. Setores de entretenimento, de grandes cenários para eventos, por exemplo, que eram clientes fortes na região metropolitana do Rio, tiveram suas atividades totalmente modificadas. A Araguaia Empreendimentos tinha muitos clientes nessa área e tivemos 8 galpões grandes devolvidos. Mas, por outro lado, a procura por galpões para empresas do setor alimentício e farmacêutico, além de grandes distribuidoras de e-commerce cresceu muito. Fomos procurados por empresas como Mercado Livre, grandes supermercados e até mesmo pequenos lojistas que aderiram às vendas online. Recentemente iniciamos a construção de um grande galpão para a rede Dom Atacarejo, em Macaé.

E a busca por condomínios logísticos, que atende de forma eficiente pequenos e médios lojistas, também cresceu demais. Dezembro foi um mês forte e janeiro também está sendo! As perspectivas para o restante de 2021 são muito positivas.

Durante a pandemia a demanda por espaços dobrou. Por que isso ocorreu?

Em alguns setores sim! Com o lockdown, as vendas online aumentaram muito e tornou-se mais vantajoso para o lojista ter bons depósitos, em condomínios logísticos localizados em pontos estratégicos, do que manter uma loja num shopping, por exemplo. Até porque os shoppings ficaram um tempão fechados e mesmo depois de reabertos, a frequência caiu bastante, pois, as pessoas estão evitando ambientes fechados como os shoppings centers. As pessoas querem receber o produto em casa, com baixo custo e de forma rápida e eficiente. E a melhor forma de garantir essa eficiência logística é com galpões no conceito last mile, ou seja, em rodovias de grande fluxo, mas próximos aos grandes centros urbanos, numa distância máxima de 10 quilômetros. Por conta dessa demanda, a busca dos galpões aumentou muito. E o comércio eletrônico deve manter essa demanda por galpões em alta!

Essa aceleração na demanda por galpões já era algo esperado por vocês?

A demanda foi uma surpresa, especialmente o aumento do interesse em fundos imobiliários. Que também mexeu com o mercado de construção civil.

Qual reflexo da pandemia na taxa de vacância e no valor dos aluguéis?

A taxa de vacância primeiro aumentou em 30%, mas em São Paulo chegou a perto de zero, até porque, por conta do lockdown mais prolongado está tudo mais caro por lá: terrenos, insumos da construção civil, custo de mão de obra, etc. Já no Rio de Janeiro, como ainda há muita oferta de bons terrenos próximos aos centros urbanos, essa taxa de vacância apenas mudou de um setor para outro e os preços dos aluguéis se mantiveram estáveis. A expectativa é que a taxa de vacância no Rio caia ainda mais no primeiro semestre de 2021, uma vez que o mercado não estava preparado para esse boom e a entrega de grandes obras como as de galpões logísticos podem levar vários meses. No acumulado do ano, a vacância do estado do Rio de Janeiro foi reduzida de 25% para 19%. Em 2021, o indicador deve ter retração acentuada, passando para 9%.

Haverá uma super oferta em algumas regiões?

Pelo contrário, vai faltar galpão no mercado. Ainda enfrentamos algumas dificuldades para construir como reflexo da pandemia. A matéria-prima da construção civil, como maquinário, ferro, etc, sofreu alta nos preços e, como muita coisa vem de fora do Brasil, ainda enfrentamos atrasos nas entregas. Além disso, é preciso trabalhar com 50% da capacidade de funcionários reduzida, por conta da necessidade de distanciamento. Tudo isso acaba impactando no tempo de conclusão da obra e nos custos, o que torna mais difícil para o mercado suprir essa demanda. Claro que grandes empresas, como a Araguaia, que tem mais de 10 anos de expertise nesse mercado, acabam conseguindo negociar prazos e condições melhores. Mas o mercado sofre na totalidade.

Quais serão as mudanças e tendências no mercado de galpões logísticos pós-pandemia?

Condomínios logísticos são uma forte tendência. Para os pequenos e médios empreendedores, a locação em condomínios logísticos é muito atrativa, pois, são vários galpões de pequeno e médio porte num mesmo terreno, com custos de administração, segurança, luz, água, limpeza e manutenção divididos entre todos os locatários. Também há uma grande corrida por áreas para ‘last mile’, ou seja, para a última etapa de armazenamento e distribuição de produtos e por projetos de Built to Suit (construção sob medida para atender uma demanda do cliente que depois passa a pagar aluguel pelo galpão, em vez de comprá-lo). A busca por pontos em centros urbanos também aumentou, uma vez que algumas empresas de produtos de consumo querem fragmentar cargas e distribuição em menos de 24 horas, com o objetivo de oferecer entrega mais rápida e mais barata.

O que empreendimentos como esse exigem do empreendedor?

Em primeiro lugar, é preciso ter muito conhecimento do setor, saber negociar as melhores condições em todas as etapas das obras, expertise em construção civil, em leis e em urbanismo. Além disso, saber selecionar os melhores terrenos também é fundamental. São empreendimentos que exigem muito conhecimento técnico. Envolve a busca de autorizações e certificados em diversos órgãos e empresas como Bombeiros, Cedae, CET-Rio, Secretaria de Meio Ambiente, concessionária de energia elétrica, entre outros. Na atual conjuntura do país, uma obra desse porte leva de 8 a 10 meses para ser concluída.

Existe capital estrangeiro interessado em investir em nosso país?

Sim! Diversos investidores interessados em levantar fundos imobiliários estão buscando empresas no Brasil. A Araguaia chegou a ser procurada por diferentes investidores que queriam adquirir galpões para montar um fundo, mas a oferta não foi vantajosa para a empresa.

Como a Araguaia Empreendimentos está alocada nesse cenário?

Estamos sempre de olho nas tendências! Já conseguimos um cadastro para abrir nosso Fundo de Investimento em Direitos Creditórios, para captação de recursos e maior agilidade em nossos projetos, já que há uma briga crescente por melhores prazos de conclusão de obras. Boa parte das áreas de galpões com entregas previstas para 2021 já estão pré-locadas. Então, precisamos ampliar a oferta de espaços.

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