Marcos Baroni comenta sobre o setor de FIIs

Marcos Baroni é professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós-graduado em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento por várias cidades do Brasil sobre como conquistar a independência financeira. É considerado um dos maiores e mais famosos especialistas em FIIs do Brasil por muitos de seus pares (e por boa parte dos seus leitores e admiradores do seu trabalho). É co-autor do livro Guia Suno Fundos Imobiliários. Regularmente tira-dúvidas dos investidores sobre o setor imobiliário e sobre os fundos no YouTube. “Caso o Brasil consiga implantar as reformas, é possível que tenhamos maior crescimento e inflação sob controle. Com isto, a necessidade por ocupação de novas áreas deve ocorrer, o que é positivo para os FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários). (…) Entendo que os riscos são bem conhecidos, dentre eles: vacância, inadimplências e crédito. Talvez, um risco não muito discutido é que as decisões em assembleia são soberanas e, muitas vezes, podem não estar alinhadas à sua percepção pessoal. Na prática: você entende que algo seja mais importante para o fundo, mas a assembleia toma uma decisão contrária”, afirma o VP de Análise de Fundos Imobiliários da casa de análise Suno Research.

Baroni, o que são fundos imobiliários?

São instrumentos financeiros estruturados no mercado de capitais que buscam geração de renda via ativos imobiliários, isto é, lajes comerciais, shoppings, hospitais, agências bancárias, escolas, galpões, dentre outros.

Analistas afirmam que os fundos de investimentos imobiliários estão saindo da infância no Brasil. Como enxerga esse assunto?

Exato. Estamos percebendo uma notória evolução especialmente quanto à transparência e profissionalização por parte dos administradores e gestores. Os cotistas também têm sido mais diligentes em suas escolhas, além de maior acompanhamentos dos fundos listados no mercado.

Quais foram os fundos imobiliários mais lucrativos de 2017 e 2018 em nosso país?

Melhor não citar nenhum em específico para não parecer indicação de compra/venda, mas temos visto bons retornos em shoppings centers nos últimos anos.

Esses fundos também são afetados pelas questões políticas em algum ponto?

De certa forma, sim. O risco político impacta o risco do Brasil e, com isso, os fundos imobiliários que possuem forte correlação (negativa) com os juros futuros, são reprecificados, obviamente.

Quais as perspectivas para esse mercado em 2019?

Caso o Brasil consiga implantar as reformas, é possível que tenhamos maior crescimento e inflação sob controle. Com isto, a necessidade por ocupação de novas áreas deve ocorrer, o que é positivo para os FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários).

Foi falado sobre uma bolha dos fundos imobiliários em 2018. Isso realmente existiu?

Entendo que não. Eu vi uma forte correção de preços visto que os juros ficaram em patamares bastante altos durante um determinado momento nos últimos anos.

Essas bolhas podem “contaminar” outros setores da economia quando acontecem de fato?

Como disse, entendo que não ocorreu uma bolha.

O que é fundamental para os pequenos investidores que queiram investir nesse mercado?

Buscar diversificação seletiva, isto é, estudar as opções de mercado e equilibrar os riscos internos da carteira com o devido nível de conhecimento.

Algum problema advindo do exterior poderá afetar esse tipo de investimento?

Sim, até porque a percepção de risco do país muda – é natural uma reprecificação dos ativos listados.

Quais os principais riscos que não são falados pelos fundos imobiliários e que você considera fatais em tal investimento?

Entendo que os riscos são bem conhecidos, dentre eles: vacância, inadimplências e crédito. Talvez, um risco não muito discutido é que as decisões em assembleia são soberanas e, muitas vezes, podem não estar alinhadas à sua percepção pessoal. Na prática: você entende que algo seja mais importante para o fundo, mas a assembleia toma uma decisão contrária.

Riscos jurídicos e burocráticos também existem?

Basicamente são riscos regulatórios. O mercado de FIIs hoje tem um arcabouço jurídico bem estruturado, mas existem riscos de administradores e gestores não estarem plenamente adequados, o que não é comum.