Paulo Kucher analisa custo da construção

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) está registrando alta mais acelerada nos últimos meses e pode gerar uma surpresa nada agradável para quem fez, ou vai fazer, financiamento de imóvel na planta. Em 2020, o INCC fechou em 8,81. Neste ano, só até o mês de maio, está em 7,41. Quando o comprador efetivar o financiamento do imóvel, terá de pagar esse valor de inflação da construção, que será acrescido nas prestações. INCC tem por objetivo medir a variação do custo dos materiais, serviços e mão de obra utilizados nas construções habitacionais. É calculado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) da Fundação Getulio Vargas (FGV) e divulgado até o dia 15 do mês seguinte. Nos últimos meses, foi elevado em função de custo de materiais e equipamentos. Quando o comprador faz um financiamento de um imóvel na planta, geralmente dá um valor de entrada e financia o restante com uma instituição financeira. No momento de fechar o contrato de financiamento, a instituição bancária irá recalcular o valor do imóvel, incluindo o custo da construção. Paulo Antonio Kucher, vice-presidente da Lyx Engenharia, diz que o comprador deve prestar bem atenção nas condições que estão sendo oferecidas a ele no momento da venda. “Dependendo do acordo de compra, o cliente pode pagar pelo aumento de custo da construção no momento de iniciar o financiamento, ou apenas no final de 36 meses”, explica.

Paulo, quais os principais fatores para o custo da construção ter tido o maior aumento em 8 anos?

São vários fatores: aumento da inflação, custo da mão de obra, mudanças econômicas alteram bastante o custo devido aos insumos que são importados. A melhora no mercado imobiliário com a estabilização, o déficit imobiliário do Brasil e até mesmo as políticas econômicas implantadas pelo Governo, liberação de crédito… todos esses fatores também contribuem para aumentar ou estabilizar o custo das obras.

Além disso, devido à pandemia, muitas empresas deixaram de produzir ou reduziram a produção e tivemos escassez de material em várias frentes, como aço, pvc, cimento, blocos cerâmicos, derivados de petróleo, em geral, e vários outros materiais, o que acabou refletindo também numa procura maior que a demanda e nos preços mais altos. Tivemos ainda a alta do dólar, que reflete na cadeia produtiva de muitos materiais.

Como isso impacta os financiamentos de uma forma concreta?

Quando incorporamos em um local, temos uma avaliação direta do agente financiador da obra dizendo quanto custará essa obra. Devemos nos atentar sempre por essa avaliação e medir o custo e a receita da empresa, dentro disso chegamos num valor determinado pela empresa. Conforme seja o valor de avaliação, temos de entender que o cliente precisará ter mais ou menos financiamento, dependendo da condição financeira do cliente.

Outro fator importante que impacta nos financiamentos são as campanhas pontuais que os agentes financiadores fazem, ou não, conforme necessidade interna, liberando um pouco mais de crédito e/ou reduzindo taxas.

No caso da Lyx, trabalhamos no nicho do MCVA, então dependemos mais das condições socioeconômicas do cliente e de alguns incentivos do Governo dentro do programa, além de uma boa escolha de produto e região.

No que os compradores desses novos imóveis devem prestar atenção?

Principalmente na condição de facilidade e parcela que caiba no bolso. Comprar um imóvel é responsabilidade de longo prazo, então os clientes devem ficar atentos às taxas e, claro, ao imóvel. Devem analisar bem, pesquisar em alguns sites como Reclame Aqui por exemplo, e verificar se a construtora tem uma boa índole, se já entregou imóveis, se garante o pós-venda, enfim, deve pesquisar e ter certeza do que está comprando.

Além disso, é importante avaliar alguns pontos:

Comprar de empresa idônea, se a construtora é sólida, se a obra tem seguro de garantia de entrega; ler bem o contrato e verificar se as cláusulas estão claras; observar os indexadores de atualização monetária, verificar se já existe uma data de entrega, confirmar se há registro de incorporação, se não há ônus, penhora ou outra obstrução judicial, fiscal ou trabalhista. Nos imóveis comprados na planta, observar se há agente financiador, e, mais uma vez, os índices pelos quais esse contrato será atualizado.

Quais regiões tiveram uma maior variação?

Regiões que têm maior variação de preço são aquelas que estão em desenvolvimento, como, por exemplo, as regiões metropolitanas. Com os imóveis vão também para o local mais pessoas, essas pessoas levam junto com elas serviços. Juntando tudo isso, mais uma prefeitura que trabalhe com seriedade e invista em infraestrutura, faz com os valores dos imóveis aumentem mais do que a média econômica.

Por que estados como Minas Gerais tem um peso expressivo no resultado nacional?

Minas Gerais tem uma grande geração de emprego, grandes indústrias estão se instalando lá, como, por exemplo, Amazon, Bravo Motor Company, Heineken. Isso faz com que mais pessoas precisem morar na região. Além disso, trabalhadores mais jovens conquistam sua independência, casam e saem da casa dos pais.

Outro fator importante é que devido a pandemia as pessoas estão ficando mais em casa e até mesmo trabalhando em casa e isso fez com que houvesse uma maior procura por imóveis residenciais no país todo. Minas Gerais também está ficando sem terreno devido ao coeficiente de aproveitamento, que diminuiu conforme o plano diretor da cidade que foi mudado em 2019. Isso faz com que regiões vizinhas aumentem a produção de imóveis.

Falando em custos regionais, quais regiões têm o metro quadrado mais caro do Brasil?

Regiões de alto padrão, nobres por sua facilidade de serviços e também pelo padrão de vida das pessoas, como exemplo: Cidade Jardim/SP, Leblon/RJ, Comercio/BA. Essas são regiões onde existe muita infraestrutura, além de muita qualidade de vida e poucos terrenos, podemos dizer que são lugares exclusivos.

Estamos tendo um boom de construções em cidades menores. Por que isso ocorre na atual conjuntura?

Isso acontece principalmente pelo custo do terreno, que é um fator que altera muito o custo da produção. Em cidades menores conseguimos terrenos maiores para fazer mais unidades, além de serem regiões que estão em desenvolvimento e com isso conseguimos realizar e dar mais qualidade de vida para aqueles que principalmente necessitam do seu primeiro imóvel.

Entre os clientes, notamos também que entre os motivos para essa busca por cidades menores estão a procura por melhor qualidade de vida, por espaços mais arborizados e com menos trânsito e também por locais com uma população menor, o que se intensificou com a chegada da pandemia. Outro fator que acabou contribuindo foi o crescimento do home office, que permite que as pessoas não precisem se locomover constantemente aos grandes centros para trabalhar.

Além disso, muitas cidades menores têm recebido investimentos, atraindo a indústria, novas construções e shoppings, como acontece na região metropolitana de Curitiba, por exemplo. Há também o investimento em infraestrutura, melhorando as vias de acesso aos municípios mais distantes das capitais. O comércio local também se aquece e todos esses fatores ajudam a gerar mais empregos. Em relação à moradia, cresce cada vez mais o número de empreendimentos um pouco mais distantes das capitais, mas com ótimo custo-benefício.

A Lyx tem aproveitado esse boom de quais maneiras?

A Lyx vem aproveitando comprando um landbank de terrenos, garimpando essas regiões e levando até elas um projeto inovador. Nosso objetivo é levar qualidade de vida em todos os nossos empreendimentos, com áreas de lazer com piscina, academia, salão de festa, churrasqueira e outras áreas de convivência que fazem do empreendimento não apenas um local de moradia, mas sim ou local de diversão e entretenimento para todos que o ocupam.

Para 2021, a Lyx tem prevista a entrega de seis condomínios, totalizando 4,1 mil unidades, todas já comercializadas. Quatro deles já estão em fase de finalização: o Clube Califórnia, em Campo Largo, que está com 95% das obras completas na fase 1; 92% na fase 2 e 100% na fase 3; o Clube Benvenue, em Almirante Tamandaré, está com 95% da obra completa; o Clube Baltimore, em Araucária, tem 98% completos da obra; e o Clube Atlanta, também em Araucária, está em fase final de acabamentos e, em breve, irá entregar as chaves para os moradores.

Os condomínios Clube Las Vegas, em Almirante Tamandaré, e Clube Madison, em Campo Largo, também estão com obras adiantadas, acima de 55% completadas em todas as fases. A construtora ainda lançará, nos próximos meses, o projeto de mais dois condomínios – Clube Pittisburgh, em Almirante Tamandaré, em Clube Florence, em Araucária –, ambos com data de entrega prevista para 2024.

Como a Lyx Engenharia tem operado durante a pandemia?

A Lyx opera dentro das normas da Anvisa em nossos plantões, mas também melhoramos muito nosso atendimento virtual e aceleramos muito nosso processo de inovação, devido a todos as intempéries que essa pandemia nos causou. Hoje um cliente da Lyx consegue fazer todo o processo de avaliação e aprovação de crédito e negociação sem sair de casa. O cliente pode visitar nosso decorado ou até mesmo ter a sensação de estar dentro do empreendimento com nosso Tour Virtual.

Além do Tour Virtual, por meio de óculos de realidade aumentada, para que os clientes possam visitar os imóveis decorados e mostrar também para os seus parentes, também realizamos algumas entregas de chaves de imóveis por meio do sistema drive-thru. No último ano investimos mais de R$1,5 milhão na criação de um setor de inovação, que vem desenvolvendo estratégias para evolução das operações.

O Tour Virtual foi uma ação bem-sucedida para o momento em questão?

Sim, com o Tour virtual o cliente tem a sensação não só de ver o apartamento, mas o empreendimento como um todo e isso pode ser feito dentro da sua sala, onde mora hoje. O cliente consegue ver que aquele terreno vai ficar como o sonho da sua vida, que é a casa própria. E mesmo sendo uma atitude adotada num período de distanciamento, isso nos aproximou de nossos clientes.

Como a Lyx vislumbra as suas operações pós-Covid?

Estamos com novos projetos para Curitiba, Porto Alegre, e mais futuramente São Paulo, Maringá e outras regiões. Vamos expandir nosso negócio e levar mais moradias a pessoas que muitas vezes não tem condições. Vamos manter e melhorar ainda mais nossos processos e adequá-los às regiões em que vamos estar presentes, fazendo com que a empresa cumpra a missão de construir habitações de qualidade no menor prazo e custo.