Lojistas entram na justiça por causa dos aluguéis

Durante a pandemia, lojistas de diversos estados ingressaram na Justiça, pleiteando a suspensão da cobrança do aluguel mínimo. A fundamentação, basicamente, se deu pelo fato de que a pandemia era um fato imprevisível e que a cobrança dessa e de outras despesas teriam se tornado excessivamente onerosas, o que provocaria a inviabilidade do negócio desses lojistas. Juízes como, por exemplo, a Dra. Bianca Ferreira do Amaral Machado Nigri, da 1ª Vara Cível da Regional da Barra da Tijuca/RJ deferiu a suspensão da cobrança do aluguel mínimo e determinou que, nos próximos 60 dias, a cobrança deveria ser realizada somente pelo aluguel percentual ou variável, pois, dessa maneira, reequilibraria o contrato, uma vez que se o lojista não obtivesse lucro naquele período, não teria que arcar com as despesas do aluguel. Ainda, a sua decisão também concedeu a redução provisória em 50% do valor das cotas condominiais, a isenção total do valor do fundo de propaganda, bem como a isenção de 50% das taxas de consumo. “Mas se você, lojista, mesmo tendo sofrido todo impacto econômico provocado com o isolamento e fechamento de suas lojas nesse período e ainda assim, foi cobrado por todas as despesas discriminadas acima, ou ainda pior, está inadimplente com as respectivas despesas, o que você deve fazer? Caberá restituição dos valores pagos ou suspensão das suas cobranças no caso de inadimplência”, afirma a advogada Natália Lima.

Natália, o aumento no número de testamentos durante a pandemia foi atípico?

Sim. A busca por formalização de testamentos durante a pandemia do coronavírus aumentou em 134%, ou seja, o aumento se iniciou em março de 2020 e foi crescendo mês a mês até chegar no percentual relatado anteriormente. No que se refere à números, o Brasil saiu de 1.249 testamentos válidos em abril para 2.918 em julho (2020). Esses dados foram levantados pelo Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal (CNB-CF).

Como estava a procura no mesmo período em 2019?

Testamento é uma das formas de se fazer o planejamento da sucessão, a forma mais simples de se fazer o planejamento do destino de seus bens após a sua morte. Apesar de simples, o brasileiro ainda não tinha o costume de realizá-lo. Porém, essa mentalidade já vinha sendo modificada, uma vez que, de 2016 até 2019, os dados já eram crescentes.

Mas, com a pandemia provocada pelo coronavírus, os números cresceram abruptamente e acelerou esse processo. Acredito que após o fim da pandemia a preocupação em dar destino a seus bens, após a sua morte, já estará intrínseco à população.

Quais foram os principais fatores para essa ocorrência?

Ninguém quer falar sobre a morte, mas ela é um acontecimento certo. Só não sabemos quando irá acontecer. Não temos em nossa cultura o costume de nos programar, seja para após a morte, seja financeiramente, ou até mesmo programar a nossa carreira.

O aumento pela procura de realização de testamentos se deu por conta da pandemia provocada pelo coronavírus. Todos nós nos vimos vulneráveis, com o risco quase que iminente de morte. Diante dessa situação, percebemos que dar o destino certo para todos os nossos bens, conquistados por nós com muita luta, nos daria conforto. E não só isso, mas o mais importante, com o testamento conseguimos beneficiar e garantir o bem-estar e sustento daqueles que amamos.

A preocupação em garantir que os bens sejam encaminhados da melhor forma possível devido os riscos do Covid foi um fator que podemos considerar?

Com toda certeza. Já pensou no desespero de um médico, pai de família, ou uma mãe, também médica, trabalhando na linha de frente e que sustenta seus filhos sozinha? A realização do testamento traz ao mesmo tempo, um conforto emocional grande para essas duas figuras citadas.

Mas é claro que não precisa ser profissional da saúde. Para qualquer pessoa que tenha dependentes, financeiramente, e que esteja trabalhando durante a pandemia, realizar o testamento é ter a garantia que seus bens irão para quem você, e da forma que quiser. Por meio do testamento, essas pessoas poderão ficar asseguradas.

Quais foram as principais mudanças ocorridas no Direito Sucessório durante a pandemia?

As principais mudanças foram:

O prazo de instauração de processo de inventário e partilha foi modificado. Normalmente, o prazo para a abertura do inventário é de dois meses. Mas, a Lei n. 14.010/20 suspendeu o prazo da abertura do inventário para falecimentos a partir de 1º de fevereiro de 2020 até 30 de outubro de 2020, terminando o prazo, portanto, no dia 30 de dezembro de 2020.

A não cobrança de multa para a instauração de processo de inventário e partilha fora do prazo. A lei n. 10.705/00 em seu artigo 21, inciso I determina que se os inventários não forem abertos em 60 dias após a data do óbito o imposto será calculado com multa de 10% e se o atraso for superior a 180 dias da data do óbito a multa sobre o valor do imposto será de 20%. Mas, por conta da pandemia, esses prazos e penalidades estão suspensos com o prazo de abertura do inventário.

Já é possível fazer um testamento gravado?

Sim. Mas é importante frisar a necessidade que a gravação tenha a imagem e a voz do testador e das testemunhas.

O testamento gravado já está em proposta no Projeto de Lei n. 3.799/19, de autoria da senadora Soraya Thronicke (PSL-MS), cujo objetivo é modernizar e fazer uma reforma no Direito das Sucessões.

Há uma decisão recente do STJ que entendeu ser válido um testamento particular que, apesar de não ter sido assinado pelo testador, havia sua impressão digital. E existem também vários outros julgados nos tribunais superiores do país, que vem flexibilizando os requisitos do testamento, em prol da real vontade do testador.

Quais as maiores diferenças entre um testamento vital e um testamento comum?

O testamento comum são os ordinários: testamento público, particular e o testamento cerrado (aquele realizado em segredo). Já o testamento vital, ele pode ser realizado de forma pública ou particular (comum), mas é aquele que o testador expressa sua vontade caso venha a perder a sua capacidade civil plena, seja por ter sofrido um acidente ou por ter contraído uma doença, mas que por conta disso não tenha mais condições de expressar a sua vontade no que tange ao destino de seus bens, bem como no seu tratamento de saúde. Quer dizer, esse testamento permite que o testador informe-se, em caso de incapacidade, queira ter a sua vida prolongada artificialmente por meio de tratamento médico e, até mesmo, a possibilidade de doação de órgãos.

Existem similaridades?

Sim, o testamento vital pode ser um testamento comum, pois, ele pode ser feito de forma particular ou pública.

Quais as principais dúvidas no que diz respeito a Lei do Inquilinato?

Geralmente, as pessoas possuem dúvidas a respeito de quem dever arcar com as despesas do contrato de locação e sobre a rescisão contratual, se deve pagar multa.

A respeito das despesas, existem as necessárias, úteis e voluptuárias. As necessárias são aquelas fundamentais para manter a segurança do imóvel, essas são de obrigação do locador; as úteis, como o nome já diz, são aquelas que trazem utilidade ao bem, como, por exemplo, uma piscina, e só devem ser arcadas pelo locador se ele concordar com a obra ou instalação daquilo que tornará o bem dele mais útil; e as voluptuárias, que são de obrigação do locatário, pois, são aquelas que tornam o bem mais luxuoso, sem necessariamente aumentar a utilidade do bem.

Em relação à multa por rescisão contratual, essa deve ser cobrada, caso o locatário devolva o imóvel antes do previsto em contrato. Porém, a multa deve proporcional e razoável.

O que mudou nos deveres e direitos de lojas e shoppings com a pandemia?

Para aqueles que possuem lojas em shopping centers, os tribunais do país vêm decidindo pela não cobrança do aluguel mínimo. Somente o aluguel proporcional (aquele variável), que poderia ser cobrado durante o fechamento das lojas dos shoppings do país. Isso ocorreu porque com a pandemia, shoppings ficaram fechados, e inviabilizou a continuidade da atividade dos lojistas. Não seria razoável obrigá-los a manter o pagamento do aluguel mensal mínimo, isso provocaria mais fechamento de lojas.

Como contestar cobranças onerosas?

Se você for lojista de shopping centers e tiver mantido o pagamento do aluguel mínimo durante o fechamento das suas lojas, a melhor orientação é, primeiramente, tentar a devolução desses valores junto ao shopping e, caso seja negado, recorrer ao Judiciário para receber de volta tais valores.