Fix and Flip muda o mercado imobiliário

Já imaginou transformar um apartamento antigo, desvalorizado e fora de moda em um ativo moderno, atrativo e com retorno de até 40% ao ano? O que parecia roteiro de reality show americano se tornou, nos últimos anos, uma tendência sólida no Brasil: o modelo Fix and Flip.

Nascido nos Estados Unidos e exportado para grandes metrópoles do mundo, o conceito é simples — mas poderoso: comprar imóveis abaixo do valor de mercado, fazer reformas estratégicas e revendê-los rapidamente, com lucro. A fórmula, agora tropicalizada, encontra solo fértil em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba e Belo Horizonte, onde a oferta de imóveis antigos em bairros centrais se soma à demanda crescente por moradias modernas e prontas para morar.

Oportunidade em meio à decadência urbana

Em meio ao envelhecimento do estoque imobiliário, o Fix and Flip surge como um antídoto contra a estagnação de regiões que ainda não acompanharam o ritmo da reurbanização. “É onde muitos enxergam problema que os investidores veem oportunidade”, resume Beatriz Vasconcelos, especialista em real estate urbano.

A chave está no detalhe: localizar um imóvel com potencial oculto, prever os custos com precisão cirúrgica, fazer uma reforma inteligente e entregar um produto final alinhado com o desejo do novo consumidor urbano.

Segundo dados compilados pelo setor, projetos bem executados de Fix and Flip vêm alcançando rentabilidades médias de 20% a 40% ao ano — muitas vezes superando o rendimento de aplicações tradicionais, mesmo em um cenário de juros elevados como os vividos nos últimos anos.

Por que agora?

O cenário brasileiro é particularmente propício:

• Alta disponibilidade de imóveis antigos em localizações privilegiadas, porém subutilizados;
• Demanda crescente por imóveis reformados, prontos para entrar e morar;
• Prazo de retorno curto, geralmente entre 6 e 12 meses;
• Custo de obra ainda relativamente competitivo em comparação à valorização pós-reforma.

Enquanto o ciclo de uma incorporação tradicional pode levar de 3 a 5 anos, o Fix and Flip trabalha com velocidade — um diferencial estratégico para quem busca retorno rápido e menor exposição a variações macroeconômicas.

Onde estão os hotspots?

São Paulo desponta como o principal epicentro do movimento. Regiões como o Largo da Batata, Pinheiros, Santa Cecília, Higienópolis e Lapa concentram imóveis com potencial de valorização, impulsionados por projetos públicos de mobilidade, requalificação urbana e crescente demanda por moradia bem localizada.

Na Lapa, por exemplo, o metro quadrado valorizou 28,7% em 2023, segundo dados do Índice QuintoAndar Imovelweb. A região, que passa por uma transformação significativa com melhorias em transporte, acessibilidade e infraestrutura urbana (como o Projeto Lapa 21), tornou-se alvo de investidores atentos à lógica do “compre barato, reforme com propósito, venda com lucro”.

O que separa o sucesso do fracasso?

O modelo é promissor, mas exige precisão. Os erros mais comuns, segundo especialistas do setor, incluem:

• Subestimar custos de reforma (reserva técnica de 15% a 20% é mandatória);
• Escolher imóveis mal localizados (preço baixo não é sinônimo de boa oportunidade);
• Ignorar questões legais e cartoriais (due diligence é indispensável);
• Reformar sem conhecer o público da região (alinhamento é tudo).

“O sucesso está no detalhamento”, afirma Lúcio Bragança, engenheiro civil e consultor de retrofit. “Fix and Flip não é sobre reformar bonito, é sobre reformar certo, para o público certo, no tempo certo.”

Tributação: o detalhe que define o lucro

Outro ponto crítico é o planejamento tributário. A depender da estratégia, é possível reduzir significativamente a mordida do Imposto de Renda:

• Reinvestir o valor da venda em outro imóvel residencial garante isenção do IR (Lei nº 11.196/2005);
• Atuar como pessoa jurídica, por meio de holdings patrimoniais, permite dedução de despesas e escolha de regimes mais vantajosos;
• Formalizar a reforma com notas fiscais possibilita abatimentos no cálculo do ganho de capital.

Uma tendência em expansão

Com a urbanização crescente, o adensamento populacional e a valorização de bairros centrais em processo de gentrificação, o Fix and Flip tende a se consolidar como alternativa relevante para investidores e pequenos incorporadores que buscam liquidez, agilidade e controle do processo.

A revolução imobiliária de curto prazo já começou. E está acontecendo em silêncio, imóvel por imóvel, reforma por reforma — em um Brasil que reaprende a enxergar valor onde antes via apenas desgaste.

Ricardo Rays

Ricardo Rays Administrador de empresas formado pela PUC/SP, advogado pelo Mackenzie, fez pós-graduação em Direito Empresarial pelo Mackenzie, formado em pós-graduação em Direito Tributário e Processual Tributário pela ESA/OAB/SP, e diversas especializações em Direito e Administração. Advogado inscrito na OAB/SP há quase 25 anos, com 30 anos de vivência e experiência em administração empresarial.